Grunderwerbsteuer bei Erwerb gemeindeeigener Grundstücke

Der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) hat ent­schie­den, dass bei dem Erwerb eines uner­schlos­se­nen Grund­s­tücks von einer erschließungspflichtigen Gemein­de die Grund­er­werb­steu­er regelmäßig nur auf den Preis für das uner­schlos­se­ne Grund­s­tück zu zah­len ist. Dies gilt auch dann, wenn der Erwer­ber sich ver­trag­lich ver­pflich­tet, für die künf­ti­ge Erschließung einen bestimm­ten Betrag an die Gemein­de zu zahlen.

Die Klägerin erwarb von der erschließungspflichtigen Gemein­de einen Mit­ei­gen­tums­an­teil an einem unbe­bau­ten und uner­schlos­se­nen Grund­s­tück. In dem Kauf­ver­trag waren Ent­gel­te für das Grund­s­tück und für die künf­ti­ge Erschließung jeweils geson­dert ausgewiesen.

Der BFH hat unter Hin­weis auf sein Urteil vom 15.03.2001 – II R 39/99 ent­schie­den, dass ein sol­cher Ver­trag regelmäßig in einen pri­vat­recht­li­chen Ver­trag über den Erwerb des uner­schlos­se­nen Grund­s­tücks und einen öffentlich-rechtlichen Ver­trag über die Ablösung des Erschließungsbeitrags auf­zu­tei­len ist. Eine sol­che Ablösungsabrede ist nur öffentlich-rechtlich zulässig; als pri­vat­recht­li­che Ver­ein­ba­rung wäre sie nich­tig. Das Ver­trags­werk ist aber so aus­zu­le­gen, dass es weitestmöglich wirk­sam bleibt.

Der Ver­kauf eines noch zu erschließenden Grund­s­tücks durch die erschließungspflichtige Gemein­de ist nicht zu ver­wech­seln mit dem Ver­kauf durch einen pri­va­ten Erschließungsträger, mit dem sich der BFH in sei­nem Urteil vom 23.02.2022 – II R 9/21 befasst hatte.

(BFH, Pres­se­mit­tei­lung vom 01.12.2022 zu Urteil vom 28.09.2022, II R 32/20)