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Berichtigung des Vorsteuerabzugs bei steuerfreier Veräußerung eines mit Option zur Umsatzsteuer erworbenen Grundstücks

Der 4. Senat des Schles­wig-Hol­stei­ni­schen Finanz­ge­richts hat erkannt, dass die (Weiter-)Veräußerung eines bau­reif gemach­ten Grund­stücks nebst dazu­ge­hö­ri­ger Pla­nungs­leis­tun­gen für den Bau von Ver­mie­tungs­ob­jek­ten auch dann eine nur ein­ma­li­ge Ver­wen­dung des Grund­stücks zur Aus­füh­rung eines Umsat­zes ist, wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer in der Pla­nungs­pha­se Hilfs­um­sät­ze aus der über­gangs­wei­sen Geneh­mi­gung der Auf­stel­lung von Wer­be­me­di­en auf dem Grund­stück erzielt, und dass die berich­ti­gungs­neu­tra­le Geschäfts­ver­äu­ße­rung eines im Auf­bau befind­li­chen Ver­mie­tungs­un­ter­neh­mens vor­aus­setzt, dass die­ses bereits eine gewis­se objek­ti­ve Ver­fes­ti­gung erfah­ren hat.

Die Her­stel­lung der Bau­rei­fe und der Abschluss von Gewer­be­raum­miet­ver­trä­gen für ein noch zu erstel­len­des Objekt rei­che dafür jeden­falls dann nicht aus, wenn das objek­tiv zuta­ge getre­te­ne Geschäfts­mo­dell dem eines Bauträgers/Grundstücksentwicklers entspreche.

Die Klä­ge­rin hat­te im Jahr 2005 ein unbe­bau­tes inner­städ­ti­sches Grund­stück erwor­ben, auf wel­chem sie ein Stadt­quar­tier pro­jek­tier­te. Nach lang­jäh­ri­gen Pla­nun­gen und Ver­hand­lun­gen gelang ihr für das Pro­jekt der Abschluss eines städ­te­bau­li­chen Ver­tra­ges mit näher defi­nier­ten Vor­ga­ben für die Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gun­gen. Noch vor dem Beginn der Bau­ar­bei­ten ver­äu­ßer­te die Klä­ge­rin das Grund­stück nebst Pla­nungs­leis­tun­gen und bereits vor­ab geschlos­se­ner Gewer­be­raum­miet­ver­trä­ge für einen Super­markt und einen Dro­ge­rie­markt. Die Ver­äu­ße­rung erfolg­te mit ins­ge­samt drei Ver­trä­gen, die auf­grund ihrer Ver­knüp­fung mit der Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung erst in 2016 wirk­sam wur­den. Bei Grund­stücks­er­werb hat­te die Klä­ge­rin zur Umsatz­steu­er optiert und Vor­steu­ern in ent­spre­chen­der Höhe gezo­gen. Sie mach­te gel­tend, das Grund­stück nach des­sen Bebau­ung für Zwe­cke einer umsatz­steu­er­pflich­ti­gen Ver­mie­tung nut­zen zu wol­len. Ent­ge­gen die­ser Absicht ver­äu­ßer­te die Klä­ge­rin das bau­rei­fe Grund­stück in 2016 nebst Pla­nungs­leis­tun­gen und mit den bei­den vor­ge­nann­ten Miet­ver­trä­gen in unbe­bau­tem Zustand und umsatz­steu­er­frei an eine KG.

Das Finanz­amt ging mit Blick auf die von der ursprüng­li­chen Absicht abwei­chen­de Ver­wen­dung des Grund­stücks von einer Ver­pflich­tung zur Berich­ti­gung des Vor­steu­er­ab­zugs gemäß § 15a Abs. 2 UStG aus. Dem trat die Klä­ge­rin mit der Erwä­gung ent­ge­gen, sie habe ledig­lich eine steu­er­freie und berich­ti­gungs­neu­tra­le Geschäfts­ver­äu­ße­rung im Gan­zen rea­li­siert. Die ursprüng­li­che Absicht der Bebau­ung und steu­er­pflich­ti­gen Ver­mie­tung des Grund­stücks für eige­ne Rech­nung habe nicht rea­li­siert wer­den kön­nen, weil ihr Allein­ge­sell­schaf­ter infol­ge sei­ner Inhaf­tie­rung in 2006 und der damit ver­bun­de­nen Ruf­schä­di­gung sei­ne Kre­dit­fä­hig­keit ver­lo­ren habe. Die Klä­ge­rin habe sich des­halb und auf­grund eines güns­ti­gen Kauf­an­ge­bots ent­schie­den, ihr bereits im Auf­bau befind­li­ches Ver­mie­tungs­un­ter­neh­men im Gan­zen an die KG zu ver­äu­ßern. Unab­hän­gig davon bestehe auch des­halb kei­ne Berich­ti­gungs­pflicht, weil der 10-jäh­ri­ge Berich­ti­gungs­zeit­raum gemäß § 15a Abs. 1 Satz 2 UStG in 2016 bereits abge­lau­fen gewe­sen sei und die sach­li­chen Vor­aus­set­zun­gen einer Berich­ti­gung gemäß § 15a Abs. 2 UStG nicht vor­lä­gen. Das Grund­stück sei kein Han­dels­ob­jekt. Es sei als Anla­ge­ver­mö­gen bilan­ziert wor­den und auch bereits wäh­rend der Pla­nungs­pha­se zur Erzie­lung steu­er­pflich­ti­ger Umsät­ze, näm­lich aus der ent­gelt­li­chen Gestat­tung zur Auf­stel­lung von Wer­be­me­di­en, genutzt worden.

Der 4. Senat hat die Kla­ge abge­wie­sen, er ging von einer Ver­pflich­tung zur Vor­steu­er­be­rich­ti­gung gemäß § 15a Abs. 2 UStG aus. Dabei bewer­te­te er die Grund­stücks­ver­äu­ße­rung als ers­ten Ver­wen­dungs­um­satz des Wirt­schafts­guts Grund­stück. Die aus der Zwi­schen­nut­zung des Grund­stücks als Auf­stell­flä­che für Wer­be­me­di­en erziel­ten Umsät­ze ord­ne­te das Gericht als für die Abgren­zung der Berich­ti­gungs­tat­be­stän­de gemäß § 15a Abs. 1 und Abs. 2 UStG unmaß­geb­li­che Hilfs­um­sät­ze ein. Da für § 15a Abs. 2 UStG kein Berich­ti­gungs­zeit­raum und kei­ne Kor­rek­tur pro rata tem­po­ris gel­te, sei die Vor­steu­er­be­rich­ti­gung im Jahr der Grund­stücks­ver­äu­ße­rung in vol­ler Höhe vor­zu­neh­men. Den Ein­wand einer berich­ti­gungs­neu­tra­len Geschäfts­ver­äu­ße­rung gemäß § 1 Abs. 1a UStG wies das Gericht zurück. Dabei stell­te es in Abgren­zung zu der hier­zu ergan­ge­nen Recht­spre­chung des BFH maß­geb­lich dar­auf ab, dass die Klä­ge­rin nach den objek­tiv zuta­ge getre­te­nen Ver­hält­nis­sen wie ein Grund­stücks­händ­ler, Grund­stücks­ent­wick­ler bzw. Bau­trä­ger auf­ge­tre­ten sei. Einen auf nach­hal­ti­ge Ver­mie­tung gerich­te­ten unter­neh­me­ri­schen Nut­zungs­zu­sam­men­hang habe sie im Ver­äu­ße­rungs­zeit­punkt noch nicht geschaf­fen, sodass der Ver­äu­ße­rungs­ge­gen­stand nicht als von der Erwer­be­rin fort­ge­führ­tes Ver­mie­tungs­un­ter­neh­men zu qua­li­fi­zie­ren sei.

FG Schles­wig-Hol­stein, Mit­tei­lung vom 30.06.2022 zum Urteil 4 K 38/19 vom 02.03.2021 (nrkr – BFH-Az.: XI R 10/22)

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