Die von den Städ­ten Bochum, Essen, Dort­mund und Gel­sen­kir­chen fest­ge­leg­ten höhe­ren Hebe­sät­ze zur Bestim­mung der Grund­steu­er für in der jewei­li­gen Gemein­de lie­gen­de Nicht­wohn­grund­stü­cke ver­sto­ßen gegen den ver­fas­sungs­recht­li­chen Grund­satz der Steu­er­ge­rech­tig­keit. Dar­auf basie­ren­de Grund­steu­er­be­schei­de sind rechts­wid­rig. Dies hat das Ver­wal­tungs­ge­richt Gel­sen­kir­chen mit Urtei­len vom 4. Dezem­ber 2025 entschieden.

Die Klä­ge­rin­nen und Klä­ger sind Eigen­tü­mer von Grund­stü­cken in der jewei­lig beklag­ten Gemein­de. Sie kla­gen gegen Grund­steu­er­be­schei­de, mit denen die Gemein­de die Grund­steu­er für ihre Grund­stü­cke fest­ge­setzt hat. Die­se Grund­stü­cke hat­ten die zustän­di­gen Finanz­äm­ter jeweils im Grund­steu­er­wert­be­scheid für das Ver­wal­tungs­ge­richt bin­dend als Nicht­wohn­grund­stück ein­ge­ord­net. Es han­delt sich um Geschäfts-/Ge­wer­be­grund­stü­cke und um unbe­bau­te Grund­stü­cke. In allen vier Ver­fah­ren hat die jewei­li­ge für 2025 gel­ten­de Gemein­de­sat­zung über den Grund­steu­er­he­be­satz für die Grund­steu­er B unter­schied­li­che Hebe­sät­ze für »Wohn­grund­stü­cke« und »Nicht­wohn­grund­stü­cke« vor­ge­schrie­ben. Damit haben die Gemein­den von einer ihnen durch das Land Nord­rhein-West­fa­len im Zuge der Reform des Grund­steu­er­rechts ein­ge­räum­ten Mög­lich­keit Gebrauch gemacht. »Wohn­grund­stü­cke« in die­sem Sin­ne sind Grund­stü­cke mit Ein­fa­mi­li­en- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern, Miet­wohn­grund­stü­cke und Woh­nungs­ei­gen­tum. Die beklag­ten Städ­te woll­ten durch die dif­fe­ren­zier­ten Hebe­sät­ze u. a. die Wohn­ne­ben­kos­ten aus sozi­al- und gesell­schafts­po­li­ti­schen Grün­den redu­zie­ren oder zumin­dest auf dem bis­he­ri­gen Niveau hal­ten. Die dadurch ver­min­der­ten Grund­steu­er­ein­nah­men soll­ten die höhe­ren Hebe­sät­ze für Nicht­wohn­grund­stü­cke aus­glei­chen. Die Klä­ge­rin­nen und Klä­ger sehen sich gegen­über Eigen­tü­mern von Wohn­grund­stü­cken unge­recht­fer­tigt benachteiligt.

Die 5. Kam­mer des Ver­wal­tungs­ge­richts Gel­sen­kir­chen gab den Klä­ge­rin­nen und Klä­gern recht und hat die sie betref­fen­den Grund­steu­er­be­schei­de auf­ge­ho­ben. Die höhe­ren Hebe­sät­ze für die Besteue­rung der Nicht­wohn­grund­stü­cke in den Sat­zun­gen der Gemein­den ver­sto­ßen gegen den ver­fas­sungs­recht­li­chen Grund­satz der Steu­er­ge­rech­tig­keit. Sie benach­tei­li­gen die Eigen­tü­mer von Nicht­wohn­grund­stü­cken ohne recht­lich trag­fä­hi­gen Grund gegen­über den Eigen­tü­mern von Wohn­grund­stü­cken. Bei dem glei­chen Steu­er­ge­gen­stand sind ein­heit­li­che Hebe­sät­ze steu­er­ge­recht. Abwei­chun­gen durch unter­schied­li­che Hebe­sät­ze sind zu recht­fer­ti­gen. Hier­für rei­chen rein fis­ka­li­sche Grün­de nicht aus.

Die Abwei­chun­gen von einem ein­heit­li­chen Hebe­satz nach unten zur Pri­vi­le­gie­rung von Wohn­grund­stü­cken durch nied­ri­ge­re Hebe­sät­ze kön­nen sach­lich durch Gemein­wohl­zwe­cke gerecht­fer­tigt sein, wenn sie einen Anstieg der Wohn­kos­ten ver­mei­den sol­len. Jedoch fin­den sich zur Über­zeu­gung der Kam­mer kei­ne sach­li­chen Grün­de für die Abwei­chun­gen von einem ein­heit­li­chen Hebe­satz nach oben durch die höhe­ren Hebe­sät­ze für die Nicht­wohn­grund­stü­cke. Die­se dien­ten dazu, das Gesamt­auf­kom­men der Grund­steu­er für die Gemein­den nicht deut­lich unter das Vor­jah­res­auf­kom­men sin­ken zu las­sen, wenn der Hebe­satz für Wohn­grund­stü­cke nied­ri­ger bestimmt wur­de. Die­ser rein fis­ka­li­sche Zweck eig­net sich nicht als Recht­fer­ti­gung für die erhöh­ten Hebe­sät­ze zulas­ten der Nichtwohngrundstücke.

Die Urtei­le sind noch nicht rechts­kräf­tig. Die Kam­mer hat die Beru­fung bei dem Ober­ver­wal­tungs­ge­richt für das Land Nord­rhein-West­fa­len und die Sprung­re­vi­si­on bei dem Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt zugelassen.

Akten­zei­chen: 5 K 2074/25 (Essen), 5 K 3234/25 (Bochum), 5 K 3699/25 (Dort­mund), 5 K 5238/25 (Gel­sen­kir­chen)

VG Gel­sen­kir­chen, Pres­se­mit­tei­lung vom 04.12.2025 zu den Urtei­len 5 K 2074/25, 5 K 3234/25, 5 K 3699/25 und 5 K 5238/25 vom 04.12.2025 (nrkr)