Ver­mie­tet der Allein­ge­sell­schaf­ter einer gemein­nüt­zi­gen GmbH an die­se ein Grund­stück und stellt ihr die dafür erfor­der­li­chen Miet­zah­lun­gen als Spen­de zur Ver­fü­gung, sind bei Fremd­üb­lich­keit des Miet­ver­tra­ges sowohl der Spen­den­ab­zug als auch die zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses ent­ste­hen­den Ver­lus­te steu­er­lich anzu­er­ken­nen. Dies hat der 1. Senat des Finanz­ge­richts Müns­ter entschieden.

Der Klä­ger ist Allein­ge­sell­schaf­ter und Geschäfts­füh­rer einer GmbH, deren Zweck die För­de­rung von Kunst und Kul­tur ist und die vom Finanz­amt als gemein­nüt­zig aner­kannt wur­de (gGmbH). Ab Fer­tig­stel­lung ver­mie­te­te der Klä­ger an die gGmbH das 1. und 2. Ober­ge­schoss eines Gebäu­des zum Betrieb eines Muse­ums. Das Erd­ge­schoss ver­mie­te­te er ander­wei­tig an einen Gas­tro­no­mie­be­trieb. Auf­grund einer von ihm abge­ge­be­nen Patro­nats­er­klä­rung stell­te der Klä­ger der gGmbH die für die Erfül­lung des Miet­ver­tra­ges erfor­der­li­chen Beträ­ge zur Ver­fü­gung. Die­se Beträ­ge mach­te der Klä­ger in sei­nen Ein­kom­men­steu­er­erklä­run­gen für die Streit­jah­re 2016 bis 2019 als Spen­den gel­tend. Fer­ner erklär­te er für die­se Jah­re auf­grund einer Betriebs­auf­spal­tung mit der gGmbH gewerb­li­che Ver­lus­te aus der Ver­mie­tung, in die er auch das Erd­ge­schoss als gewill­kür­tes Betriebs­ver­mö­gen einbezog.

Nach einer beim Klä­ger durch­ge­führ­ten Betriebs­prü­fung erkann­te das Finanz­amt den Spen­den­ab­zug nicht an. Inso­weit feh­le es an einer Unent­gelt­lich­keit, da der Klä­ger die Zah­lun­gen zurück­er­hal­ten habe. Die Ver­lus­te aus der Ver­mie­tung erkann­te das Finanz­amt zunächst an. Im Ver­lauf des Kla­ge­ver­fah­rens gelang­te das Finanz­amt dage­gen zu der Auf­fas­sung, dass unab­hän­gig vom Spen­den­ab­zug jeden­falls die Ver­lus­te nicht anzu­er­ken­nen sei­en. Ange­sichts der Öff­nungs­zei­ten und der gerin­gen Ein­tritts­prei­se des Muse­ums kön­ne die gGmbH die ver­ein­bar­te Mie­te nie­mals selbst erwirt­schaf­ten. Da der Klä­ger als Ver­mie­ter die Mie­te vor­ge­streckt habe, feh­le es an einer tat­säch­li­chen Durch­füh­rung des Miet­ver­hält­nis­ses. Über­dies bestehe auf­grund der hohen Ver­lus­te kei­ne Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht, wobei das Finanz­amt auch die Ver­lus­te der Fol­ge­jah­re ein­be­zog. Auf­grund der indi­vi­du­el­len Gestal­tung des Gebäu­des sei­en für eine ander­wei­ti­ge Nut­zung umfang­rei­che Umbau­maß­nah­men erfor­der­lich, was bei der Ermitt­lung eines etwa­igen Ver­äu­ße­rungs­ge­winns zu berück­sich­ti­gen sei.

Der 1. Senat des Finanz­ge­richts Müns­ter hat der Kla­ge voll­um­fäng­lich statt­ge­ge­ben. Dem Klä­ger ste­he zunächst ein Spen­den­ab­zug auch in Höhe der Miet­zah­lun­gen zu, da er die­se Zah­lun­gen unent­gelt­lich geleis­tet habe. Die Rück­zah­lung in Form der Mie­te sei nicht als Gegen­leis­tung zu berück­sich­ti­gen, da der Miet­ver­trag mit der gGmbH als Ver­trag zwi­schen nahe­ste­hen­den Per­so­nen nach der Gesamt­wür­di­gung des Ein­zel­fal­les steu­er­lich anzu­er­ken­nen sei.

Die Haupt­pflich­ten des zivil­recht­lich wirk­sam geschlos­se­nen Ver­trags sei­en klar und ein­deu­tig ver­ein­bart und tat­säch­lich durch­ge­führt wor­den. Die Höhe der ver­ein­bar­ten Mie­te sei ange­sichts des (für Muse­ums­flä­chen nur bedingt aus­sa­ge­kräf­ti­gen) gewerb­li­chen Miet­spie­gels nicht zu bean­stan­den. Dabei sei zu beach­ten, dass der Klä­ger als ordent­li­cher und gewis­sen­haf­ter Geschäfts­lei­ter einer gGmbH in ers­ter Linie die Sat­zungs­zwe­cke selbst­los ver­fol­gen müs­se und daher kei­ne zu hohe Mie­te an sich selbst zah­len dür­fe. Dass die gGmbH die Mie­te aus ihren Ein­tritts­gel­dern nicht erwirt­schaf­ten kön­ne, ste­he der Aner­ken­nung des Miet­ver­tra­ges nicht ent­ge­gen, da gemein­nüt­zi­ge Kör­per­schaf­ten typi­scher­wei­se auf Spen­den ange­wie­sen sei­en. Die tat­säch­li­che Durch­füh­rung des Miet­ver­trags schei­te­re nicht dar­an, dass der Klä­ger die Mie­te zuvor zur Ver­fü­gung gestellt hat, denn die jewei­li­gen Zah­lun­gen beruh­ten auf ver­schie­de­nen ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen, die getrennt von­ein­an­der zu beur­tei­len sei­en. In die­ser Gestal­tung sei auch kein Miss­brauch im Sin­ne von § 42 AO zu sehen.

Die Zah­lun­gen sei­en auch nicht als ver­deck­te Ein­la­gen in die gGmbH zu qua­li­fi­zie­ren, da sie vom Klä­ger in ers­ter Linie zur För­de­rung der gemein­nüt­zi­gen Zwe­cke geleis­tet wor­den sei­en. Auf­grund der Restrik­tio­nen des Gemein­nüt­zig­keits­rechts sei eine Rück­ga­be an den Klä­ger in Form einer Aus­schüt­tung nicht mög­lich. Die Zah­lun­gen führ­ten auch nicht zur Wert­erhö­hung der Antei­le des Klägers.

Die aus der Ver­mie­tung ent­stan­de­nen Ver­lus­te sei­en im Rah­men der Betriebs­auf­spal­tung als gewerb­li­che Ver­lus­te anzu­er­ken­nen, sodass inso­weit kei­ne Sal­die­rung mit dem Spen­den­ab­zug mög­lich sei.

Ins­be­son­de­re feh­le es nicht an einer Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht. Bei einer auf Dau­er ange­leg­ten Ver­mie­tung sei grund­sätz­lich davon aus­zu­ge­hen, dass ein Ein­nah­me­über­schuss beab­sich­tigt sei. Bezo­gen auf den Streit­fall sei die gesam­te gewerb­li­che Tätig­keit des Klä­gers unter Ein­be­zie­hung des für gas­tro­no­mi­sche Zwe­cke ver­mie­te­ten Erd­ge­schos­ses, wel­ches für sich betrach­tet kei­nen Teil­be­trieb dar­stel­len kön­ne, zu betrach­ten. Außer­dem sei zu berück­sich­ti­gen, dass sich der Betrieb in den Streit­jah­ren und in den vom Finanz­amt ange­führ­ten Fol­ge­jah­ren, die zudem noch von der Coro­na-Pan­de­mie geprägt gewe­sen sei­en, noch in der Anlauf­pha­se befun­den habe. Als Pro­gno­se­zeit­raum sei bei der Ver­mie­tung eines Grund­stücks ein Zeit­raum von 30 Jah­ren und damit auch ein Ver­äu­ße­rungs­ge­winn in den Blick zu neh­men. Dem stün­den die bau­li­chen Beson­der­hei­ten (gro­ße Räu­me mit nur weni­gen Fens­tern) ange­sichts einer mög­li­chen Nut­zung, etwa für Beklei­dungs­ge­schäf­te oder Kauf­häu­ser, nicht ent­ge­gen. Schließ­lich sei nicht ersicht­lich, dass der Klä­ger die Ver­mie­tungs­tä­tig­keit nur aus im Bereich sei­ner Lebens­füh­rung lie­gen­den Grün­den oder Nei­gun­gen aus­ge­übt habe. Das blo­ße Motiv, Steu­ern zu spa­ren, rei­che inso­weit nicht aus.

FG Müns­ter, Mit­tei­lung vom 17.11.2025 zum Urteil 1 K 102/23 E vom 02.09.2025