Wird ein im Außen­be­reich bele­ge­nes unbe­bau­tes Grund­stück als Golf­platz genutzt und dau­ert die Ermitt­lung eines spe­zi­el­len Boden­richt­werts für eine sol­che Nut­zung an, kann die Finanz­be­hör­de den Fak­tor nach dem hes­si­schen Grund­steu­er­recht nicht (mehr) anhand des gesetz­li­chen Auf­fang­werts bestim­men. Ein dar­auf gestütz­ter Grund­steu­er­mess­be­trag ist von der Voll­zie­hung auszusetzen.

Dies hat das Hes­si­sche Finanz­ge­richt in einem Eil­ver­fah­ren entschieden.

Im Streit­fall setz­te die Finanz­be­hör­de den Fak­tor zur Bestim­mung des Grund­steu­er­mess­be­trags für das Grund­stück der Antrag­stel­le­rin auf der Grund­la­ge eines Werts von 10 % des durch­schnitt­li­chen Boden­richt­werts der Gemein­de (gesetz­li­cher Auf­fang­wert) an, weil bis zu die­sem Zeit­punkt ledig­lich ein Boden­richt­wert für eine land­wirt­schaft­li­che Nut­zung des Grund­stücks zur Ver­fü­gung stand. Wäh­rend des lau­fen­den Gerichts­ver­fah­rens bean­trag­te die Finanz­be­hör­de bei dem zustän­di­gen Gut­ach­ter­aus­schuss die Ermitt­lung eines Boden­richt­werts für sons­ti­ge Flä­chen, u. a. auch für das Grund­stück der Antrag­stel­le­rin. Das Ermitt­lungs­ver­fah­ren war zum Zeit­punkt der Ent­schei­dung des Gerichts noch nicht abgeschlossen.

Die Antrag­stel­le­rin bean­stan­de­te hin­sicht­lich der Fest­set­zung des Grund­steu­er­mess­be­trags ins­be­son­de­re, dass durch die Anwen­dung der Auf­fang­vor­schrift eine jähr­li­che Grund­steu­er­be­las­tung ent­ste­he, die den Ertrag, der durch die Ver­pach­tung des Grund­stücks zu erzie­len ist, um ein Viel­fa­ches über­stei­ge. Dies ste­he in kei­nem Ver­hält­nis zu den Leis­tun­gen der Daseins­vor­sor­ge, wel­che eine Gemein­de für fak­ti­sches Grün­land erbringe.

Der 3. Senat des Hes­si­schen Finanz­ge­richts hat die begehr­te Aus­set­zung der Voll­zie­hung ange­ord­net, weil mit Blick auf die zwi­schen­zeit­lich bean­trag­te erst­ma­li­ge Ermitt­lung des Boden­richt­werts für »sons­ti­ge Flä­chen« ernst­li­che Zwei­fel an der Recht­mä­ßig­keit des ange­grif­fe­nen Beschei­des bestün­den. Der zum jewei­li­gen Haupt­ver­an­la­gungs­zeit­punkt ermit­tel­te Boden­richt­wert sei als Tat­sa­che zu betrach­ten und das hes­si­sche Grund­steu­er­ge­setz ord­ne an, dass der von dem zustän­di­gen Gut­ach­ter­aus­schuss ermit­tel­te Boden­richt­wert für die Betei­lig­ten bin­dend sei. Eine kon­kre­te Ermitt­lung habe Vor­rang vor dem Ansatz des Auf­fang­wer­tes, des­sen Anwen­dungs­be­reich auf­grund sei­nes Aus­nah­me­cha­rak­ters eng blei­ben müs­se. Auf die von der Antrag­stel­le­rin auf­ge­wor­fe­ne Fra­ge, ob eine rea­li­täts­ge­rech­te Umset­zung des Äqui­va­lenz­ge­dan­kens es erfor­der­lich machen könn­te, bei der Besteue­rung über­gro­ßer Grund­stü­cke eine Kor­rek­tur vor­zu­se­hen, kom­me es nicht mehr an.

Das Hes­si­sche Finanz­ge­richt hat die Beschwer­de zum Bun­des­fi­nanz­hof wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung zugelassen.

Hin­ter­grund­in­for­ma­ti­on

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat dem Gesetz­ge­ber im Jahr 2018 auf­ge­ge­ben, eine ver­fas­sungs­ge­mä­ße Neu­re­ge­lung der Grund­steu­er zu tref­fen. Der hes­si­sche Lan­des­ge­setz­ge­ber hat in der Fol­ge durch das Gesetz zur Rege­lung einer Lan­des­grund­steu­er (Lan­des­grund­steu­er­ge­setz) vom 15.12.2021 von sei­ner Mög­lich­keit Gebrauch gemacht, ein vom Grund­steu­er­ge­setz des Bun­des abwei­chen­des Lan­des­ge­setz zu erlassen.

Der Grund­steu­er­mess­be­trag ermit­telt sich nach hes­si­schem Grund­steu­er­recht durch die Mul­ti­pli­ka­ti­on des jewei­li­gen Flä­chen­be­tra­ges mit der fest­ge­leg­ten Steu­er­mess­zahl und einem Fak­tor­wert. Der Fak­tor­wert hängt von dem Ver­hält­nis des Boden­richt­werts der Richt­wert­zo­ne des Grund­stücks (gemäß Ermitt­lung des Gut­ach­ter­aus­schus­ses oder auf der Grund­la­ge eines gesetz­li­chen Auf­fang­werts) zum durch­schnitt­li­chen Boden­richt­wert der jewei­li­gen Gemein­de ab. Damit sol­len nach Ansicht des Gesetz­ge­bers lage­be­ding­te Unter­schie­de typi­siert berück­sich­tigt wer­den. Der Grund­steu­er­mess­be­trag wird durch die Finanz­äm­ter fest­ge­stellt; auf ihn wird sodann der von der jewei­li­gen Gemein­de fest­ge­leg­te Hebe­satz zur Berech­nung der Grund­steu­er angewandt.

Die­ser Grund­steu­er­mess­be­trag wird durch die Finanz­äm­ter fest­ge­stellt; auf ihn wird sodann der von der jewei­li­gen Gemein­de fest­ge­leg­te Hebe­satz zur Berech­nung der Grund­steu­er angewandt.

FG Hes­sen, Pres­se­mit­tei­lung vom 25.09.2025 zum Beschluss 3 V 697/25 vom 10.09.2025