Ernstliche Zweifel an einem Ansatz des Bodenrichtwerts für baureifes Land zur Ermittlung eines Grundsteuerwerts für ein in einem Landschaftsschutzgebiet belegenes Grundstück

Der 11. Senat des FG Düs­sel­dorf hat­te über einen Antrag auf Aus­set­zung der Voll­zie­hung eines Grund­steu­er­wert­be­scheids zu entscheiden.

Der Antrag­stel­ler ist Eigen­tü­mer eines 522 m² großen Grund­s­tücks, das Teil eines Land­schafts­schutz­ge­biets ist. Das Finanz­amt stell­te einen Grund­steu­er­wert basie­rend auf dem in der Boden­richt­wert­zo­ne aus­ge­wie­se­nen Boden­richt­wert von 630 Euro pro Qua­drat­me­ter für bau­rei­fes Land fest.

Der Antrag­stel­ler wand­te dage­gen ein, dass es sich um ein unbe­bau­ba­res Grund­s­tück han­de­le, das als Gartenfläche genutzt wer­de. Nach einer E‑Mail des Gut­ach­ter­aus­schus­ses der Stadt betra­ge der Boden­richt­wert für ver­gleich­ba­re land­wirt­schaft­li­che Flächen mit der Nut­zungs­art Grün­land ledig­lich 3,50 Euro pro Quadratmeter.

Der Antrag­stel­ler begehr­te daher die Aus­set­zung der Voll­zie­hung des Bescheids, soweit ein Boden­richt­wert von mehr als 3,50 Euro pro Qua­drat­me­ter berück­sich­tigt wurde.

Das Finanz­amt gewährte während des gericht­li­chen Aus­set­zungs­ver­fah­rens eine teil­wei­se Aus­set­zung unter Zugrun­de­le­gung eines Boden­richt­werts von 78,25 Euro pro Qua­drat­me­ter (= 12,5 % des Boden­richt­werts für bau­rei­fes Land). Das Grund­s­tück sei kei­nem der vier Entwicklungszustände nach § 3 Abs. 1 bis 4 Immo­WertV 2022 zuzu­ord­nen. Wer­de danach vom Gut­ach­ter­aus­schuss kein bzw. ledig­lich ein Boden­richt­wert für bau­rei­fes Land ermit­telt, sei der Wert des unbe­bau­ten Grund­s­tücks nach § 247 Abs. 3 BewG abzuleiten.

Der 11. Senat gab dem Antrag in sei­nem Beschluss vom 9. Janu­ar 2025 (Az. 11 V 2128/24 A (BG)) weit­ge­hend statt, d. h. soweit das Finanz­amt einen Boden­richt­wert von mehr als 10,50 Euro pro Qua­drat­me­ter zugrun­de gelegt hat­te. Der Senat ord­ne­te die Fläche – über­ein­stim­mend mit der Auf­fas­sung der Betei­lig­ten – als »sonstige Fläche« im Sin­ne des § 3 Abs. 5 Immo­WertV 2022 ein. Er konn­te offen­las­sen, ob das Finanz­amt berech­tigt war, den Boden­richt­wert nach Maßgabe des § 247 Abs. 3 BewG abzu­lei­ten. Jeden­falls sei die vom Finanz­amt vor­ge­nom­me­ne Berech­nung nicht nach­voll­zieh­bar, da kei­ne Grund­la­ge oder Her­lei­tung für die ange­wand­te For­mel dar­ge­legt wur­de. Der Senat schätzte den Boden­wert unter Bezug­nah­me auf Stim­men in der Lite­ra­tur zur Bewer­tung sol­cher Flächen, die den zwei- bis vier­fa­chen Betrag des Werts rei­ner land- oder forst­wirt­schaft­li­cher Flächen vor­schla­gen, auf 10,50 Euro pro Qua­drat­me­ter; dies ent­spricht dem drei­fa­chen Wert des vom Gut­ach­ter­aus­schuss ange­nom­me­nen Boden­richt­werts für Grünland.

Der Beschluss ist rechtskräftig.

FG Düs­sel­dorf, Mit­tei­lung vom 14.03.2025 zum Beschluss 11 V 2128/24 A (BG) vom 09.01.2025 (rkr)