Steuerlexikon

Verträge zwi­schen nahen Angehörigen wer­den steu­er­lich nur aner­kannt, wenn sie dem soge­nann­ten Fremd­ver­gleich stand­hal­ten. Damit müs­sen die ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen dem ent­spre­chen, was zwi­schen frem­den Drit­ten üb­lich ist. Zudem müs­sen die ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen auch tatsächlich durch­ge­führt wer­den. Beträgt die Mie­te für eine zu Wohn­zwe­cken über­las­se­ne Woh­nung weni­ger als 66 % (bis 31.12.2011: 56 %) der ortsüb­li­chen Mie­te, ist die Nut­zungs­Ã¼­ber­las­sung in einen ent­gelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len. Ein Wer­bungs­kos­ten­ab­zug entfällt folg­lich für den unent­gelt­li­chen Teil.

Bei Mietverhältnissen zwi­schen nahen Angehörigen muss auf die Ver­trags­ge­stal­tung und die tatsächliche Durch­füh­rung der Ver­ein­ba­run­gen geach­tet wer­den. So muss der Ver­trag Anga­ben zur Lage und zur Größe der Woh­nung, zum Miet­be­ginn, zur Höhe des Miet­zin­ses und Ver­ein­ba­run­gen über die Zah­lung der Neben­kos­ten ent­hal­ten. Feh­len die­se Anga­ben wird das Mietverhältnis steu­er­lich nicht aner­kannt. Dies führt regelmäßig dazu, dass Wer­bungs­kos­ten, die mit den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung im Zusam­men­hang ste­hen, nicht aner­kannt werden.

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat mit sei­nem Urteil vom 05.11.2002 neue Grundsätze zum Wer­bungs­kos­ten­ab­zug geschaf­fen. Die­se im Fol­gen­den vor­ge­stell­ten Grundsätze sind ab dem Ver­an­la­gungs­zeit­raum 2004 anzuwenden.

• Der Miet­zins beträgt min­des­tens 75 % der ortsüb­li­chen Miete:

  Bei einer auf Dau­er ange­leg­ten Vermietungstätigkeit sind die Wer­bungs­kos­ten vollständig abziehbar.

• Der Miet­zins beträgt zwi­schen 50 % und 75 % der ortsüb­li­chen Miete:

  In die­sem Fall ist die Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht grundsätzlich zu über­prü­fen. Fällt die Ertrags­pro­gno­se posi­tiv aus, können die Wer­bungs­kos­ten in vol­ler Höhe abge­zo­gen wer­den. Bei einer nega­ti­ven Ertrags­pro­gno­se sind die Wer­bungs­kos­ten in einen ent­gelt­li­chen und in einen unent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len. Für den ent­gelt­li­chen Teil können Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den, für den unent­gelt­li­chen jedoch nicht.

• Der Miet­zins beträgt weni­ger als 50 % der ortsüb­li­chen Miete:

  Die Vermietungstätigkeit ist in einen unent­gelt­li­che und in einen ent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len. Nur für den ent­gelt­li­chen Teil können die Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht werden.

Durch eine Ertrags­pro­gno­se bzw. Überschussprognose kann fest­ge­stellt wer­den, ob auf längere Sicht die Ver­mie­tung Gewin­ne bringt. Dabei sind die zukünf­tig zu erwar­te­ten Ein­nah­men und die zukünf­tig zu erwar­ten­den Aus­ga­ben (Wer­bungs­kos­ten) zu ermit­teln und gegenü­ber zu stel­len. Zudem müs­sen die Ein­nah­men um einen Sicher­heits­zu­schlag von 10 % erhöht und die Aus­ga­ben um einen Sicher­heits­ab­schlag von 10 % ver­rin­gert wer­den. Der Pro­gno­se­zeit­raum beträgt 30 Jah­re. Ein kür­ze­rer Zeit­raum ist anzu­set­zen, wenn bei Auf­stel­lung der Ertrags­pro­gno­se eine kür­ze­re Ver­mie­tungs­dau­er abseh­bar ist. Dies wäre zum Bei­spiel bei einem ange­streb­ten Ver­kauf der Immo­bi­lie der Fall.